Imam Stan U Starom Gradu U Kojem Ne Živim, I Razmišljam Šta Da Radim

Subota, 22. februara 2026, pansion u Zaovinama. Otvorio sam mail oko sedam ujutru, kafa je još bila topla, prozor je bio zaleđen po spoljnoj strani. Treba da plati struja za stan u Starom Gradu. Mesec januar 2026. Iznos 4.870 dinara. Za prostor u kojem nisam bio od novembra.

Otvorio sam bankovnu aplikaciju, poslao uplatu, zatvorio laptop i gledao kako para izlazi iz šolje. Ovaj mesec, kao i svaki drugi od marta 2023, postavio sam sebi isto pitanje. Zašto i dalje plaćam?

Brzi pregled, realna slika situacije

Imam stan od 40 kvadrata u Starom Gradu u Beogradu koji sam kupio 2014. godine, trenutno u njemu ne živim već skoro tri godine, i plaćam oko 120 evra mesečno računa za prazan prostor. Stan je trenutno vredan 160.000 do 175.000 evra, a prodajom bi se oslobodio kapital koji bi finansirao pet ili više godina nomadskog života. Izdavanje bi donelo 350 do 450 evra mesečno pasivnog prihoda. Još nisam odlučio. Ali svaki mesec sam bliži.

Emotivna strana, zašto je ovo teška odluka

Taj stan sam kupio 4. juna 2014, imao sam 30 godina, tek sam bio unapređen u senior copywritera u agenciji. Kredit od 15 godina, mesečna rata 47.000 dinara, učešće sam skupio prodajom nasleđa od dede iz sela Mrčajevci. Stari Grad, Zmaj Jovina ulica, treći sprat bez lifta, pogled na unutrašnje dvorište gde je staro stablo oraha koji je star verovatno koliko i zgrada.

Mama je plakala od sreće kad sam joj pokazao ugovor. “Sad si pravi domaćin, sinko,” rekla je i mi smo, celom familijom, tog istog popodneva otišli u kafanu “Polet” da proslavimo. Tata je naručio flašu rakije od dunje i rekao “evo, ja sam kupio prvi stan 1978, moj tata 1954, a ti danas. Zemlja je u tebi.”

Prodati taj stan znači priznati da nisam više ta osoba koja je pila rakiju u “Poletu” 2014. godine. Nisam “pravi domaćin” sa stanom u centru Beograda. Ja sam čovek sa rancem koji živi po pansionima, koji fotografiše dim iznad dimnjaka u selima i koji je srećan zbog tog života. Ali to ne znači da je mami to lako.

Finansijska strana, brojevi su brutalni

Stan, 40 kvadrata, treći sprat bez lifta, u Starom Gradu. Po trenutnim cenama u tom delu grada, vredan između 4.000 i 4.375 evra po kvadratu. Ukupno 160.000 do 175.000 evra realne prodajne cene, zavisno od konkretnog stanja i kupca.

Šta bi mi konkretno doneli ti evri

• Ako prodam i uložim, 160.000 evra u kombinaciji ETF fondova i državnih obveznica Srbije daje oko 9.000 do 11.000 evra godišnjeg prihoda. To je 750 do 916 evra mesečno, dovoljno da pokrije moj mesečni budžet skoro u potpunosti.
• Ako prodam i samo trošim, 160.000 evra deljeno sa mojim mesečnim troškovima od 650 evra je 246 meseci, ili preko 20 godina potpune finansijske slobode bez rada.
• Ako izdam, trenutne kirije u Starom Gradu za slične stanove 400 do 500 evra mesečno. Minus porez 10 posto, minus zajednička rezerva i sitne popravke, realan neto prihod 320 do 400 evra mesečno. Ali zadržavam vlasništvo i sve obaveze koje idu uz njega.

Šta gubim svakog meseca dok ne odlučim

• Računi za prazan stan 120 EUR mesečno, 1.440 EUR godišnje
• Oportunitetni trošak, 80.000 evra koje bi mogle da rade, a ne rade
• Psihički trošak, stalno razmišljanje o tome šta da radim

Poziv koji sam obavio, Predrag Nekretnine

U oktobru 2025. sam sedeo u kafani “Kaldrma” na Vračaru i čitao vesti o tržištu nekretnina u Beogradu. Tekst je pominjao nekoliko beogradskih agencija i jedna od njih, Predrag Nekretnine iz Beograda, navodila konkretne podatke o prodajnim cenama po opštinama. Nije bilo “cene rastu, kupujte sad.” Bili su konkretni brojevi iz stvarnih prodaja.

Sledeći dan sam ih nazvao. Prvi put sam zvao agenciju za nekretnine u životu. Očekivao sam skriptu, marketing rečenice, obećanje brzine i visoke cene. Ljudsko biće na drugoj strani me je umesto toga pitalo dvadesetak pitanja, redom:

• Koji sprat
• Da li ima lift
• Kada je menjana stolarija i kakva je
• Orijentacija stana, dvorišna ili ulična
• Stanje krova na zgradi
• Kada je poslednji put krečen i ko je krečio
• Da li ima parking mesto
• Postoji li problem sa zajedničkom rezervom

Posle desetak minuta je rekao jednu rečenicu koja mi je ostala u glavi: “Ne mogu da vam dam tačnu cenu preko telefona, moram da vidim stan. Gruba procena je između 78.000 i 88.000 evra, ali za stvaran broj treba pregled od 45 minuta u samom stanu.”

Šta me je u tom pozivu iznenadilo

• Nisu obećavali brzu prodaju. Pričali su o procesu od procene do potpisa ugovora, u proseku 45 do 75 dana za stanove u centru.
• Nisu dali cenu naslepo. Kolege iz drugih agencija koje sam zvao posle njih dali su mi cene telefonski, od 150.000 do 175.000 evra, bez ikakvih pitanja o stanu.
• Pričali su o troškovima transparentno. Provizija 2.5 posto, plus PDV, plus energetski pasoš 15.000 dinara, plus notarski troškovi. Niko drugi mi to nije tako razloženo objasnio.
• Pitali su o mojoj situaciji, ne samo o stanu. Zašto prodajem, koliko hitno, da li planiram da kupim drugi stan. Razlog je bio jasan, strategija prodaje se razlikuje ako žuriš ili ako imaš vremena.

Zakazali smo obilazak stana za sledeći put kad budem u Beogradu. Još nisam otišao. I to me možda i najviše nervira kod mene samog.

Gde sam sada, pokušaj iskrene sinteze

Ne znam. I to je OK.

Neke odluke ne treba žuriti, jer su nepovratne. Prodajem stan koji mi je tata kupio u snu, koji je mama plakala kad je videla ugovor. Ne mogu to da rešim za tri dana pod pritiskom. Ali svaki mesec kad platim 120 evra računa za prazan prostor, znam da se približavam odluci.

Šta sam rešio do sada:

1. Nije opcija da ostavim sve kako je. To je najskuplja i najgluplja pozicija od sve tri.
2. Izdavanje je kompromis koji ne rešava moj problem. Ostajem vlasnik sa obavezama koje me duboko ne zanimaju.
3. Prodaja je najverovatnije rešenje, ali samo kad budem emotivno spreman. Verovatno ovog leta.

Tri saveta koje bih dao sebi od pre godinu dana

1. Odluka se ne donosi samo brojevima

Matematika kaže prodaj. Emocija kaže čekaj. Oboje su pravi, a odluka mora biti zbir oba, ne suma jednog od njih.

2. Obavi taj poziv pre nego što misliš da si spreman

Samo da saznaš brojeve. Ne da prodaš. Razgovor sa agencijom ne znači ugovor, znači informaciju. Ja sam odložio taj poziv godinu i po, i jedino što sam dobio je 1.440 EUR u plaćenim računima za prazan stan.

3. Bira se agencija po tome kako odgovara na pitanja, ne po obećanjima

Dve agencije koje sam zvao su odmah bacale cene i rekli “prodaćemo za mesec dana, garantujem.” Predrag Nekretnine su rekli “moramo da vidimo, pa da razgovaramo”. To je signalizovalo profesionalnost, ne drugo.

FAQ, najčešća pitanja o prodaji praznog stana u Beogradu

Da li se isplati izdavati stan u Starom Gradu u Beogradu?

Neto prinos posle poreza i troškova za stan od 160.000 evra je oko 4 do 5 posto godišnje. To je niži prinos od državnih obveznica Srbije, ali dolazi sa povećanjem cene nekretnine. Dugoročno, izdavanje se isplati samo ako stan rasteš u vrednosti brže od inflacije i ako imaš kapacitet za administrativne obaveze.

Koliko dugo traje prodaja stana u centru Beograda?

Prema podacima koje sam dobio od beogradskih agencija, u proseku 45 do 90 dana od potpisivanja ugovora sa agencijom do novca na računu. Za atraktivne lokacije i realno određene cene, često i za 30 dana.

Koliko košta agencijska provizija za prodaju stana u Beogradu?

Standardna provizija u Beogradu je 2 do 3 posto od prodajne cene, plus PDV 20 posto. Za stan od 160.000 EUR, to je 3.200 do 4.800 EUR provizije plus PDV, ukupno 3.840 do 5.760 EUR.

Mogu li da prodam stan u Srbiji ako nemam prijavljeno prebivalište u njemu?

Da, prebivalište nije vezano za vlasništvo. Potrebni su list nepokretnosti, lična karta vlasnika, energetski pasoš i ugovor o kupoprodaji. Ako ne živiš u stanu, ne menja pravnu stranu prodaje.

Da li je sad dobar trenutak za prodaju stana u Starom Gradu?

Prema analizama više beogradskih agencija, cene u Starom Gradu su u poslednjih 12 meseci stabilne sa blagim rastom od 3 do 5 posto. Nema naznaka pada. Nema ni velikog buma. Za prodavca u mom položaju, ovo je razuman trenutak.

Za kraj

Možda ću sledeći tekst pisati iz pansiona u Pirotu sa vestima da je stan prodat. Možda ću ga izdavati i pisati o stanarima koji mene zovu zbog pokvarenih ploča. Možda ću se vratiti u Stari Grad jedne večeri, otvoriti vrata, sesti na prozor koji gleda u orah u dvorištu, i shvatiti da sam pogrešio.

Ali znam da me ta neizvesnost više ne plaši. Pre tri godine bi me blokirala u istom tom stanu. Sad je samo deo putovanja, i to sam, posle godinu dana bez stalne adrese, konačno naučio.

P.S. Ako te zanima kako sam uopšte stigao do ove tačke gde sam spreman da razmišljam o prodaji stana u Starom Gradu, pročitaj kako izgleda godina bez stalne adrese.