Agencije za nekretnine Beograd: iskustva iz pet poziva

Sedam i deset uveče, terasa pansiona iznad Divčibara, telefon na drvenom stolu pored kafe koja se odavno ohladila. Dole se dim iz prvih dimnjaka lepio uz padinu kao da mu se ne diže. Otvorio sam listu poziva i skrolovao unazad, do oktobra prošle godine.

Pet brojeva. Pet agencija za nekretnine u Beogradu. Pet razgovora o istom stanu od četrdeset kvadrata u Zmaj Jovinoj, trećem spratu bez lifta, prozoru koji gleda u orah u dvorištu.

Ako si ikada držao telefon u ruci i hteo da pozoveš agenciju samo da pitaš koliko vredi, pa spustio ruku jer ti se učinilo da ćeš time nešto pokrenuti što se posle ne zaustavlja, znaš tačno o čemu pišem. Taj strah je razuman i skoro svi ga imaju.

Ispalo je da poziv nije korak ka prodaji. Poziv je test agencije. A najkorisniji podatak iz tih pet razgovora nisam našao u ceni. Našao sam ga u tome koliko je svaki razgovor trajao.

Brzi pregled, šta je izašlo iz pet poziva

Pet agencija za nekretnine u Beogradu dalo mi je pet različitih odgovora na isto pitanje. Četiri su rekle cenu preko telefona, u rasponu od 150.000 do 175.000 evra, a nijedna od te četiri nije pitala ni na kom je stan spratu. Peta nije htela da izgovori broj bez izlaska na teren.

Razgovori su trajali od jednog minuta i dvanaest sekundi do osam minuta i četiri sekunde. Što je razgovor bio duži, to je bilo manje obećanja i više pitanja. Stan i dalje nije prodat, i dalje plaćam oko 120 evra računa mesečno za prostor u kojem ne spavam, ali sada bar znam koga da zovem kad se odlučim.

Ovo je dnevnik tih poziva, poređan po dužini, od najkraćeg ka najdužem.

Pet poziva agencijama za nekretnine, poređanih po dužini razgovora

Zvao sam sa istog broja, u razmaku od desetak dana, i svima postavio isto pitanje: imam stan od 40 kvadrata u Starom Gradu, koliko realno mogu da dobijem. Nisam rekao da poredim agencije, nisam pominjao da razmišljam već tri godine.

Poziv prvi, jedan minut i dvanaest sekundi

Najkraći razgovor doneo je najveći broj. Čovek je čuo „Stari Grad“ i „četrdeset kvadrata“, i pre nego što sam stigao da kažem bilo šta o zgradi rekao je: 175.000 evra, možda i više ako je sređen.

Onda je dodao rečenicu koju sam kasnije čuo još jednom: „Prodaćemo ga za mesec dana, garantujem.“ Pitao sam da li mu treba još nešto da zna. Rekao je da mu treba samo adresa i broj telefona.

Za mene je taj poziv bio prijatan tačno dvadeset sekundi, dok nisam shvatio da je čovek dao procenu za stan koji ne postoji. Moj stan je na trećem spratu bez lifta, sa prozorima u dvorište, sa vodovodnom instalacijom iz 1978. godine. Ništa od toga nije ušlo u tih 175.000.

Poziv drugi, dva minuta i četrdeset sekundi

Ova agencija je krenula niže, 150.000 evra, i odmah prešla na ugovor. Tražili su ekskluzivu na šest meseci, pre nego što su videli stan i pre nego što su čuli zašto uopšte prodajem.

Kad sam pitao šta ekskluziva konkretno znači, dobio sam odgovor da se „tako radi kod svih ozbiljnih“. Nije to netačno, ekskluzivni nalog je legitiman i često daje bolji rezultat, ali razlog za njega ne može da bude to što se tako radi kod svih.

Spustio sam slušalicu sa osećajem da sam razgovarao sa čovekom koji prodaje ugovor, a ne stan.

Poziv treći, tri minuta i pedeset pet sekundi

Treći razgovor bio je najprijatniji i najmanje koristan. Ljubazan čovek, ležerno, pola razgovora o tome kako je Stari Grad uvek Stari Grad. Cena, negde oko 170.000 evra, „to se lako proda“.

Pitao sam ga direktno koliko me košta cela priča, provizija, porezi, papiri. Odgovor je bio: „Sve to sredimo kad dođe vreme, nemojte sad o tome da brinete.“

To je bio jedini poziv posle kojeg sam bio ljut. Pitanje o troškovima je jedino pitanje na koje prodavac ima pravo na odgovor pre nego što potpiše bilo šta.

Poziv četvrti, pet minuta i trideset sekundi

Prvi razgovor u kojem me je neko nešto pitao. Zanimalo ih je da li je stan uknjižen, ima li lift, i da li je u prizemlju lokal koji pravi buku. Rekli su 165.000 evra, uz napomenu da treći sprat bez lifta obara cenu kod starijih kupaca, što je bila prva iskrena rečenica koju sam čuo u celom tom nizu.

Onda su rekli da im je fokus novogradnja na Novom Beogradu i da bi izlazak na teren mogli da zakažu tek za tri nedelje. Nisu me odbili, ali su mi pošteno pokazali da nisam njihov posao.

Poštujem to više nego bilo koje obećanje iz prva tri poziva.

Poziv peti, osam minuta i četiri sekunde

Najduži razgovor bio je jedini bez cene. To je ona agencija koju sam već pominjao u dužem tekstu o stanu u Starom Gradu, i ovde je ne imenujem. Ovo je dnevnik poziva, ime joj tu ništa ne dodaje.

Čovek me je pitao dvadesetak stvari redom: koji sprat, ima li lift, kada je menjana stolarija i kakva je, dvorišna ili ulična orijentacija, stanje krova na zgradi, kada je poslednji put krečen i ko je krečio, ima li parking mesto, postoji li problem sa zajedničkom rezervom. Onda me je pitao zašto prodajem i koliko mi je hitno, jer se strategija razlikuje kad žuriš i kad ne žuriš.

Posle svega je rekao: „Ne mogu da vam dam tačnu cenu preko telefona, moram da vidim stan.“ Gruba procena koju je izgovorio bila je 160.000 do 175.000 evra, uz jasnu ogradu da za stvaran broj treba pregled od četrdeset pet minuta u samom stanu.

Troškove je razložio bez da sam pitao dvaput: provizija 2,5 posto plus PDV, energetski pasoš oko 15.000 dinara, notarski troškovi, i proces od procene do potpisa u proseku 45 do 75 dana za stanove u centru.

Mana, i to prava. Taj poziv me je nervirao dok je trajao. Zvao sam da čujem broj, a dobio sam ispitivanje i domaći zadatak. Čoveku sa rancem koji nema stalnu adresu, uslov „moram fizički da vidim stan“ nije mala stvar, to znači organizovan dolazak u Beograd. Zakazao sam obilazak, pa ga otkazao, pa mi se javio u junu da pita jesam li i dalje zainteresovan. Nekome bi to zvučalo kao pritisak. Meni je zvučalo kao da neko radi svoj posao, ali razumem obe reakcije.

Zašto se pet procena razlikovalo za 25.000 evra?

Zato što četiri od pet nisu procenjivale moj stan, nego prosek opštine. Kad ti neko za trideset sekundi kaže cenu, on je u glavi pomnožio kvadraturu sa cifrom koju je video u oglasima, i to je sve.

Kad sam kasnije pogledao javno dostupne podatke o tržištu, slika je bila trezvenija. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda o ostvarenim prometima, prosečan kvadrat starogradnje na Starom Gradu kreće se orijentaciono oko 3.600 do 3.800 evra, dok oglasne cene na portalima redovno prelaze 4.200 evra po kvadratu. Oglasna cena je ono što neko traži. Ostvarena cena je ono što je neko platio.

Za moj stan to znači da su brojevi iz brzih poziva verovatno bili sa gornje ivice, a da realan ishod, sa trećim spratom bez lifta i dvorišnom orijentacijom, sedi bliže donjem delu raspona. Nisam zbog toga razočaran. Bolje mi je da to znam sada nego posle tri meseca stajanja u oglasu.

Da li ste znali: procena preko telefona nema nikakvu obavezujuću vrednost. Ona ne obavezuje agenciju ni na šta, a vas može da namami na ugovor. Jedini broj koji nešto znači je onaj posle izlaska na teren i uvida u list nepokretnosti.

Koliko stvarno košta prodaja stana u Beogradu, po stavkama

Ovo su cifre koje sam skupio iz petog poziva i iz javno dostupnih izvora, i sve su orijentacione. Poreski propisi se menjaju, tarife takođe, pa svaku stavku pre potpisa proverite kod notara, u Poreskoj upravi ili kod poreskog savetnika.

• Provizija agencije. Tržišni raspon u Beogradu je orijentaciono 2 do 3 posto od ugovorene cene, plus PDV od 20 posto, a u objavljenim cenovnicima viđa se i do 3,6 posto sa uračunatim PDV-om. Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti ne propisuje ni najnižu ni najvišu proviziju, ali propisuje da procenat mora unapred da bude poznat nalogodavcu. Provizija se po pravilu plaća po realizovanom poslu, obično uz predugovor ili ugovor.
• Porez na prenos apsolutnih prava, 2,5 posto. Po Zakonu o porezima na imovinu zakonski obveznik je prodavac, a kupac se javlja kao jemac. U beogradskoj praksi se ugovorom skoro uvek dogovori da porez plaća kupac, ali to mora izričito da piše u ugovoru. Ako ugovor o tome ćuti, račun stiže prodavcu.
• Porez na kapitalnu dobit, 15 posto. Plaća se na razliku između nabavne i prodajne cene, ali se kapitalna dobit ne utvrđuje ako je prodavac nekretninu imao u neprekidnom vlasništvu najmanje deset godina. Postoji i olakšica ako se novac u zakonskom roku uloži u rešavanje stambenog pitanja. Moj stan je kupljen 4. juna 2014. godine, pa u mom slučaju taj porez po pravilu ne bi ni nastao, što je jedina dobra vest u celoj računici.
• Notarska solemnizacija ugovora. Nagrada se računa po Javnobeležničkoj tarifi, gde solemnizacija iznosi 60 posto nagrade iz tarifnog broja 1, uvećano za PDV. Za ugovor od oko sedam miliona dinara to je orijentaciono oko 26.000 dinara, a za veće vrednosti raste, ali ne pravolinijski. Tačan iznos notar izračuna unapred na osnovu ugovorene cene, i to je pitanje koje treba postaviti pre zakazivanja.
• Energetski pasoš. Orijentaciono 100 do 150 evra za prosečan stan, u mom slučaju pomenuto je oko 15.000 dinara. Po važećim izmenama Zakona o planiranju i izgradnji obaveza posedovanja pasoša se proširuje na sve objekte, uz prelazni rok, pa je ovo stavka koja s vremenom postaje neizbežna, a ne opciona.

Zbir za stan u mom rangu, bez poreza na kapitalnu dobit, ispada negde oko četiri do šest hiljada evra. To nije sitniš, ali je predvidivo. A predvidivost je, ispostavlja se, jedino što sam tražio od tih poziva.

Kako da za pet minuta prepoznaš agenciju koja radi ozbiljno?

Po pitanjima koja postavlja, ne po ceni koju izgovori. Cena je najlakši deo razgovora i zato je prvi koji ti daju.

Evo šta bih danas slušao da ponovo zovem:

1. Da li te uopšte nešto pita. Sprat, lift, orijentacija, stolarija, uknjiženost, zajednička rezerva. Ako ne pita, ne procenjuje tvoj stan.
2. Da li ti kaže cenu bez izlaska. Broj preko telefona je marketing, ne procena.
3. Da li ti razloži troškove pre nego što tražiš. Provizija, porezi, pasoš, notar, sve na jednom mestu i unapred.
4. Da li ti garantuje rok. Rečenica „prodajem za mesec dana, garantujem“ je crvena zastavica, jer to niko ne može da garantuje.
5. Da li te pita zašto prodaješ. To nije radoznalost. Strategija za nekoga ko žuri i za nekoga ko ima godinu dana je bukvalno drugačija.
6. Da li ti pošteno kaže kad nisi njihov posao. Četvrti poziv jeste, i zbog toga ga pamtim lepše od trećeg.

Najčešća pitanja o zvanju agencija za nekretnine u Beogradu

Da li poziv agenciji obavezuje na bilo šta?

Ne. Telefonski razgovor ne stvara nikakvu obavezu, obaveza nastaje tek potpisivanjem ugovora o posredovanju. Ja sam odlagao prvi poziv godinu i po dana upravo zbog tog straha, i jedino što sam time postigao je oko 1.440 evra plaćenih računa za prazan stan.

Koliko agencija treba pozvati pre nego što izabereš?

Tri do pet je sasvim dovoljno. Posle petog poziva odgovori počinju da se ponavljaju, a razlike koje ostanu su razlike u pristupu, ne u informacijama.

Zašto agencije daju toliko različite procene za isti stan?

Zato što jedne procenjuju stan, a druge oglasni prosek opštine. Oglasne cene na portalima su tražene cene i po pravilu su više od ostvarenih cena iz evidencije prometa, pa svaka procena koja se oslanja samo na oglase ispadne optimistična.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava kod prodaje stana?

Zakonski obveznik je prodavac, a kupac ima ulogu jemca. U praksi se ugovorom najčešće dogovori da porez snosi kupac, ali ta odredba mora jasno da stoji u ugovoru, inače se obaveza vraća prodavcu.

Da li se plaća porez na kapitalnu dobit ako se stan drži duže od deset godina?

Po pravilu ne. Kapitalna dobit se ne utvrđuje kada je prodavac imao pravo svojine neprekidno najmanje deset godina pre prodaje. Za kraće periode postoji i olakšica kod ulaganja u rešavanje stambenog pitanja, ali uslove i rokove treba proveriti sa poreskim savetnikom.

Da li je energetski pasoš obavezan za stari stan?

Obaveza se proširuje na sve objekte kroz izmene Zakona o planiranju i izgradnji, uz prelazni rok za postojeće zgrade. Praktično, kod prodaje se sve češće traži, a izrada za prosečan stan košta orijentaciono 100 do 150 evra.

Za kraj

Stan je i dalje moj. Orah u dvorištu je i dalje tu, komšinica Radmila verovatno i dalje kuva čaj od nane u pola sedam, računi i dalje stižu na mejl koji otvaram sa terase nekog pansiona. Nisam prodao, ali više ne odlažem iz istog razloga iz kojeg sam odlagao ranije.

Ranije sam odlagao jer nisam znao ništa. Sada odlažem jer još nisam siguran, a to je sasvim druga vrsta odlaganja i mnogo mirnije se sa njom živi. O tome kako sam uopšte stigao dovde pisao sam u tekstu o godini dana bez stalne adrese, a taj poslednji poziv sam, ironično, obavio sa iste ovakve terase kao i mnoge druge stvari koje su mi promenile plan.

Pet poziva, dvadeset jedan minut ukupno. Za dvadeset jedan minut sam saznao više nego za tri godine razmišljanja u sebi. Sledeći put kad budem u Beogradu, otvaram vrata i puštam nekoga da uđe i vidi.

A vi, ako ste ikada zvali agenciju samo da pitate, šta ste dobili na drugoj strani, pitanja ili cenu?